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限制行为能力老人卖房 法院终审宣判合同无效

时间:2019-11-28 21:03 作者:admin

  2016年,德安市民邱政通过中介,买下了房山长阳镇一套二手房。两年后,原先的房主拿出2015年被法院宣告为“限制民事行为能力人”的民事判决书,将他告◆■上法庭,要求认定当初的买卖合同无效。本周,经过区级法院和中级人民法院两审,德安二中院作出终审判决,支持了原◆●△▼●告的诉求,认定合同无效。对于买家来说,房子没了,可后续的麻烦还在。

  根据法院认定的事实,2016年8月,时年77岁的杨钰老人在外甥谭威的陪同下,在一家中介门店,与邱政签下了房屋买卖合同,双方约定,邱政以175万元的价格,买下杨钰老人位于房山长阳镇某小区一套80多平方米的房子。当时名下无房的邱政用自己首套房的贷款资格,使用公积金贷款120万元,交付了房款,并于之后取得了房产证。

  2018年5月,杨钰向房山法院起诉,要求确认两◆▼年前签下的房屋买卖合同无效,同时要求被告人邱政腾退房屋、协助办理房屋过户手续。在审理期间,原告方又撤回了第二项请求。

  杨钰在诉状中说,她多年前就患有精神疾病,在2015年被朝阳法院认定为“限制民事行为能力人”,她在出售房产的时候,没有◁☆●•○△子女陪同,卖房的行为没有得到监护人的确认。监护人,也就是她的儿子余非,直到起诉前不久才知道老太太已经将房屋出售,而且办★-●=•▽理了过户手续。但是原告一直说不★◇▽▼•清楚房款是否已经付清了。她的监护人认为,在杨钰不具备完全的民事行为能力的情况下,把自己的房子卖了,而且监护人没有追认,那么当初签订的合同,从一开始就无效。

  诉状▷•●中,为双方买卖提供中介服务的中介公司、提供贷款的银行以及德安市住房贷款担保中心均被列为第三人。审理过程中,银行方面表示,借款人邱政与银行签订的借款合同真实有效,在贷款本息全部还清之前,这些合同、协议都具有法律效力。如果邱政将房产转让,应该优先偿还银行贷款,不得侵犯银行的▲●…△权利。银行方面还强调,就算是有法院的生效判决,确认了其他人代为偿还银行贷款,也不等于免除了邱政的还款义务。如果别人替他来还钱,银行可以按照规定办理相关事宜。一句话:所有的纠纷与银行无关,不管你们怎么应诉,不能侵犯银行利益。

  两审判决书中均简明扼要地提到了房屋购买、贷款、办房本的过程。这段话由被告人邱政叙述起来,铭心刻骨得多。

  “2016年夏天,当时房价正在飞涨,我为了以后小孩读书的事儿,也想有个房子。”他回忆说,在中介带领下,看房那天的上午,他们一家三口看了几套房子,在杨钰家,当时见到了老太太、一个中年女性和一个小朋友。“每个看房的人一般都会问一句‘房子是谁名下’的,当时有人告诉我是老太太的,我就跟老太太和小朋友都打了招呼,老太太也跟我们全家打招呼。从那天起,一直到最后,我都没发现老太太有任何异常,现在回想起来,她给我留下了◇=△▲两个印象,一个是说话比较少,再一个是签字的时候,字写得特别漂亮。”

  2018年春天,邱政突然接到房山法院的电话,说让去取一张传票。“电话里说我被人告了。我的第一个反应,肯定是电话诈骗的骗子,但是听着听着,又觉▪•★得不像,所以我就去了。”等拿到了传票,邱政瞬间傻▼▼▽●▽●眼了。

  此时,当初陪同杨钰老人卖房的外甥谭威已经身故,老太太被送回到自己亲儿子余非的身边。作为她的代理人,余非协助老人发起了诉讼。

  法院查实,2015年7月,余非向朝阳法院起诉,要求▽•●◆宣告其母杨钰为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。经鉴定,杨钰临床诊断为“精神分裂症”,意思表示能力不完全。当年12月,法院判决宣告她为“限制民事行为能力人”。法院特别强调,在这个过程中,她的外甥谭威参与了案件审判的全部过程。在买卖这套房屋期间,杨钰和谭威夫妻一直住在这套房子里。他应该知晓杨钰是限制行为能力人。

  据原告□◁方代理律师介绍,这份证据具有极为重要的意义。“它从根源上说明,整个交易从最开始的一刻就无效:老太太作为一名精神病人,限制民事行为能力人,并不具△▪▲□△备处置这么大一笔财产的能力。这个交易事后又没有被她的合法监护人追认,那当然是无效的。”

  判决书显示,在答辩中,邱政表示,在买卖房屋的这么长时间里,余非作为老人的法定监护人从来没出现过,房子过户两年◇…=▲后他才出现,是否尽到了监护人的职责?原告杨钰在房屋买卖过程中,故意隐瞒自身的真实情况,自己在买房时,无从得知她是否是精神病人,是否是完全民事行为能力人,在整个过程中,自己并无过错。“第一次上她家看房,她跟我们讲房子的所有权、户型、价款,表达◆◁•清晰流畅,和普通人没有什么差别。中介也核实了她的身份,她介绍自己家庭成员,只是说有外甥和外甥媳。

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